Калкулатор данък недвижими имоти — изчисляване данък сгради по данъчна оценка

Данъчната оценка се определя по Приложение №2 към ЗМДТ по формула, която отчита: вида на имота (апартамент, къща, гараж и т.н.); местоположението (зона, населено място); застроената площ; вида на конструкцията; степента на завършеност; овехтяването (амортизацията). Данъчната оценка обикновено е 2–10 пъти по-ниска от пазарната цена на имота. Актуализира се при промяна в обстоятелствата — преустройство, промяна на предназначение и т.н. За жилищни имоти на граждани данъчната оценка не се актуализира автоматично при промяна на пазарните цени.

Всяка община определя самостоятелно ставката на данъка в диапазон 0.1–4.5 промила (‰) от данъчната оценка. Примери: София — 1.875 ‰; Варна — 2 ‰; Пловдив — около 2 ‰; Бургас — около 2.2 ‰. Малките общини нерядко прилагат по-ниски ставки. Актуалната ставка за вашата община можете да намерите на сайта на общинската администрация или в отдел „Местни данъци и такси".

При прехвърляне на имот се дължи данък върху придобиването — обикновено 2–3% от продажната цена (определя се от общината). Продавачът дължи данък върху дохода от продажбата само ако е реализирал печалба и не са изминали 3 години от придобиването (или 5 години при основно жилище). Ставката на данъка върху дохода е 10% от печалбата след приспадане на 10% нормативни разходи. При прехвърляне трябва да се представи удостоверение от общината, че няма дължими данъци върху имота.

В допълнение към данък сгради, собствениците плащат и такса за битови отпадъци (такса смет). Тя се определя от общинския съвет въз основа на план-сметка за разходите. В повечето общини се изчислява като промил от данъчната оценка: в София — около 1.6 ‰; в Варна — около 1 ‰. Таксата смет се плаща заедно с данък сгради на две вноски. Новите промени от 2026 г. въвеждат принципа „замърсителят плаща" — таксата ще се определя на база количеството отпадъци.

Данъчна декларация за облагане с данък върху недвижимите имоти (чл. 14 ЗМДТ) се подава при: придобиване на новопостроен недвижим имот; придобиване на имот по наследство или дарение; преустройство или промяна на предназначението на имот; промяна на друго обстоятелство от значение за данъка. Срокът е 2 месеца от настъпване на събитието. За обикновена покупко-продажба декларация не се подава — нотариусът уведомява общината служебно.

Всички собственици на недвижими имоти на територията на България — физически и юридически лица. Ако имотът е в съсобственост, всеки съсобственик плаща съответно на дела си. При учредено вещно право на ползване — данъкът плаща ползвателят, а не собственикът. Данъкът се плаща ежегодно за текущата година на общината по местонахождение на имота.

Данъчната оценка е стойност, определена по формула от Приложение №2 към ЗМДТ, въз основа на вида на имота, местоположението, площта, вида на конструкцията и овехтяването. Тя обикновено е значително по-ниска от пазарната цена. Данъчната оценка се съобщава от общината до 1 март всяка година. За нея можете да поискате удостоверение от отдел „Местни данъци и такси" на вашата община.

Формулата е: Данък = Данъчна оценка × Ставка на общината (в промили). Пример: имот с данъчна оценка 50 000 лв. в София (ставка 1.875 ‰): 50 000 × 0.001875 = 93.75 лв./год. За основно жилище данъкът е с 50% намаление: 93.75 / 2 = 46.88 лв./год.

За имот, деклариран като основно жилище, данъкът се дължи с 50% намаление. За лица с установена намалена работоспособност 50–100% — с 75% намаление, ако имотът им е основно жилище. Облекчението за основно жилище може да се ползва само за един имот. „Основно жилище" е имотът, в който гражданинът и семейството му живеят преобладаващата част от годината.

Данъкът се плаща на две равни вноски: първа вноска — от 1 март до 30 юни; втора вноска — до 30 октомври. Ако платите целия данък наведнъж от 1 март до 30 април — получавате 5% отстъпка. Плащането се извършва в брой в касата на общинската администрация или безкасово по банков път. Някои общини предлагат и онлайн плащане.

Таксата за битови отпадъци (такса смет) е отделна от данъка върху недвижимите имоти. Тя се определя от всяка община самостоятелно по план-сметка и покрива разходите за събиране, извозване и обезвреждане на отпадъци. В София таксата смет за жилищни имоти е около 1.6 промила от данъчната оценка. Калкулаторът изчислява само данъка върху недвижимите имоти, а не таксата смет.

Освободени са: паметници на културата; имоти на дипломатически представителства (при реципрочност); имоти, собственост на общини, държавата, БЧК за определена дейност; религиозни сгради; читалища. Важно: за имоти на физически лица, даже на пенсионери и инвалиди, пълно освобождаване от данък не е предвидено — само 50% или 75% намаление за основното жилище.

При неплащане на данъка в срок се начислява лихва за просрочие. Неплащането само по себе си не е административно нарушение (чл. 127 ЗМДТ), но общината може да събере задължението по принудителен ред чрез публичен изпълнител. Натрупаните задължения могат да блокират продажбата на имота, тъй като при прехвърляне на собственост се изисква удостоверение за платени данъци.